다주택자 양도세 중과세율 한방에 정리

부동산법이 문제인 대통령 정부들어서 총26번 변경되었다.

거의 3개월에 한번씩 새로운 부동산 정책이 쏟아져 나온것 같다.

그래서 절세를 위한 양도세 정리를 좀 해보자..

주택 사진

1주택자

1가구 1주택의 경우 주택을 양도할 때 비과세지만 주택이 12억을 초과해서 매도하게 되면 초과분에 대해서 양도세가 발생한다.

비과세가 되려면 12억이하여야 하고, 실거주 기간이 2년을 채워야 비과세가 된다,

만약 다주택자라면 1주택이 된 시점(2023년부터)을 기준으로 2년보유 2년 실거주 요건을 갖추고 12억 이내로 매도시 비과세 혜택을 받을 수 있다.

즉, 12억원 초과분에 대하여 양도세가 발생된다. 1가구1주택이라고 아무 생각없이 양도세 신고 안하면 큰일 나겠다.

2008년부터 9억원이였던 기준이 13년만에 12억으로 바뀌었다

(12억 양도세 기준일은 2021년12월8일부터 적용됨,  등기이전일과 잔금청산일 중 빠른 날로 적용함.)

 

2021년1월 1일 이후 장기보유 특별공제

표1

 

다주택자 (2주택 이상)

다주택자는 2채 이상 주택을 보유한 경우이고, 부부 공동명의라도 가구당으로 주택수를 계산하기 떄문에 잘 숙지하기 바란다.

해당 지역이 조정지역인 경우, 다주택자의 경우에는 좀 복잡한데, 양도세가 중과된다.

2주택은 20%, 3주택 이상은 30% 중과된다.

그리고 장기보유특별공제가 배제된다. 못받는다. 주의할 것은 이 양도일 기준이다. 양도일에 해당 지역이 조정지역에서 배제되었다고 한다면 중과세 적용은 안된다.

다주택자는 2020년1월1일부로 조정지역 장기보유 특별공제 혜택은 없다... 잘 기억하자 없다..

비조정지역인 경우에는 보유연수 X 2% 로 계산해서 최장 15년까지 30%까지 공제 가능하다... 엄청 줄었다..

 

단,,,,, 예외가 있는데, 조정지역이라도 읍/면 지역이고 공시지가 3억미만 주택인 경우에는 중과세 없이 기본 세율로 부과되며 장기보유 특별공제도 받을 수 있다.

또는 조정지역 저정 공고일 전에 매매계약을 채결하고 계약금을 지급하였다면 예외적으로 중과를 적용하지 않는다. 단 증빙을 해야한다.

 

조정지역 중과세율

표2

 

양도소득 일반세율

표3

 

부부공동명의 주택 (남편 아내 각각 50%씩이라고 가정)

부부공동명의 주택이라면 각각 기본공제 250만원씩을 받을 수 있어서 둘이 합쳐서 500만원을 절약할 수 있다.

 

종부세(종합부동산세)의 경우도

1가구의 경우 11억,

다주택의 경우 6억이상이면 과세가 되는데 부부가 공동명이 이기 때문에 1가구는 22억까지, 다주택은 12억까지 종부세 부과를 막을 수 있다.

실제 재산의 50%씩 소유하고 있기 때문에 종부세 부과를 피할 수 있는 것이다.

 

ps.

2022년 5월 10일부로 다주택자 양도세 중과가 한시적으로 면제된다.

다주택자에 대한 중과세율이 없어지고 장기보유특별공제도 받을 수 있다

2022년 5월 10일부터 2023년 5월9일까지 한시적으로 이 제도가 시행된다.

세법이란게 1년에도 몇번씩 바뀌기 때문에 양도시점에 해당 법률을 잘 알아봐야 손해가 없겠다.